مقالات ودراسات

ازالة الشيوع للعقارات

شروط دعوى إزالة الشيوع في الأردن.
ليتم اللجوء إلى دعوى إزالة الشيوع في العقار بالأردن لابد من توافر عدة شروط أبرزها:

الاستحالة بتقسيم المال على الشركاء.
بحال كان أحد الشركاء فاقد للأهلية أو مهاجرًا ولا يعرف مكانه.
بحال احتدام الخلاف بين الشركاء، وتطور الأمر للأذى أو الانتقام.
تعتبر القسمة أحد أسباب انتهاء الملكية الشائعة، حيث يتم بمقتضاها تخصيص كل من الشركاء بجزء مفرز من المال الشائع متوافق مع حصته الشائعة فيه. ليصبح مالكًا لهذا الجزء ملكية تامة. وقد تم اعتبار القسمة كاشفة لحق الشريك وليست منشئة كونها تكشف عن حق ثابت منذ لحظة بدء الشيوع.

يجدر التنويه إلى أن الشيوع يعتبر حالة غير مرغوب بها نظرًا لما يؤدي له من نزاعات وخلافات. لذلك المشرع قد اعتبر أن الملكية الشائعة هي ملكية مؤقتة, حيث أعطى للشركاء الحق بالخروج منها بأي وقت.

اجراءات ازالة الشيوع في الأردن
تبدأ اجراءات ازالة الشيوع في الأردن من خلال رفع دعوى قسمة بذلك من خلال أحد الشركاء الراغبين بالخروج من الشيوع أمام القاضي المدني. بمواجهة أصحاب الحقوق العينية وكافة الشركاء على العقار الشائع, ممن سُجلت أسماؤهم بالسجل العقاري.

ويُجري القاضي قسمة المال الشائع, ليختص كل شريك من الشركاء بجزء مفرز منه وهذا ما يعرف “بالقسمة العينية”.
إذ يحصل ذلك من خلال تعيين الحصص بالمال الشائع لتكون الحصص عندئذ متساوية ومن ثم تجري القسمة على أساسها.

فعلى سبيل المثال إن كان هناك ثلاثة شركاء, وأنصبتهم كانت الثلث والنصف والسدس, تتم قسمة المال لستّ حصص متساوية كل منها تعادل السدس, إذ تعود لمالك النصيب الأصغر, وهو السدس, ليأخذ حصة واحدة, وبالنسبة لمالك الثلث يأخذ حصتان أما مالك النصف ثلاث حصص.

ولكن إن كان لأي من الشركاء عقار بجانب (موضوع القسمة) العقار المشترك. فيعطى الشريك نصيبه من المال المشاع من القسم الذي يكون ملاصق لعقاره. إن لم يكن ذلك يلحق الضرر بمصلحة الشركاء الآخرين.

وهنا لابد أن نشير إلى أن الأصل بالقسمة العينية هي أن يُعطى كل شريك نصيبه عينًا. فإن تعذّر ذلك, يتم تعويضه ببدل من النقود يُدفع له من قِبل الشريك الذي حصل على حصّة عينية أكبر من نصيبه.

أما بحال كان المال الشائع غير قابل للقسمة العينية, كأن يكون معملًا أو مسكنًا أو متجرًا على سبيل المثال, أو بحال كان من شأن القسمة أن تؤدي لنقص كبير بقيمة المال الشائع. يلجأ القاضي لإجراء القسمة عبر التصفية. وذلك من خلال بيع المال بالمزاد العلني عبر دائرة التنفيذ وتقسيم ثمنه فيما بين الشركاء كل واحد بحسب حصته فيه.

مرحلة ما بعد إجراء القسمة
بعد توافر شروط دعوى ازالة الشيوع في الأردن وانتهاء إجراءات القسمة. لا يكون للدائنين التدخل بالقسمة بعد إتمامها أو الطعن بها بعد أن تتم لأن تدخل الدائن بالقسمة قد حل محل هذه الدعوى.
كما تجدر الإشارة إلى أنه بحال توجيه أحد الدائنين معارضة لكافة الشركاء أو بحال كان له حق مقيد وبالرغم من ذلك لم يجري إدخاله بإجراءات القسمة.
فالشركاء يكونوا قد خالفوا القانون وهذا من شأنه أن يمنع وقوع القسمة صحيحة ما بين الشركاء. بالتالي لا تكون نافذة بحق الدائن ويكون له بهذه الحالة أن يثبت بأن القسمة قد عادت عليه بالضرر.

أنواع القسمة في دعوى إزالة الشيوع
للقسمة نوعان اتفاقية و قضائية.

 القسمة الاتفاقية:
تتم من خلال اتفاق الشركاء كافة على قسمة المال الشائع كله أو جزء منه. والقسمة الرضائية أو الاتفاقية لا تخضع لصيغة محددة, إذ يمكن أن تخضع لصيغة رسمية أو عادية.
وبحال كان أحد الشركاء المتقاسمين هو شخص ناقص للأهلية أو عديم الأهلية أو كان غائبًا. فتجري القسمة من خلال ممثل قانوني, على أن يصادق القاضي عليها بعد ذلك. وبحال عدم مصادقته, فمن الجائز للشريك الغائب أو للقاصر أن يتمسك بالبطلان, دون وجود حاجة لإثبات الوقوع بالغبن.
القسمة القضائية:
بحال عدم إجماع الشركاء على المضي بإجراءات القسمة بشكل اتفاقي, وأراد أي منهم الخروج من الشيوع. أو بحال كان هناك إجماع من الشركاء على القسمة الاتفاقية, إلا أنه أحد الشركاء كان غائب أو ناقص الأهلية أو عديم الأهلية ورفض القاضي المصادقة على القسمة الاتفاقية هنا يتم اللجوء إلى القسمة القضائية.
موانع إزالة الشيوع في القانون الأردني
كما ذكرنا أعلاه لتكتمل دعوى إزالة الشيوع لابد من توافر شروط دعوى ازالة الشيوع في الأردن. إلا أن ذلك لا يكفي لأن هناك عدة عوامل تؤدي لمنع دعوى إزالة الشيوع وهي:

إن كانت أحد أطراف الدعوى أرملة أو كان لها أطفال أعمارهم تحت سن الرشد.
بحال عدم وجود شركاء إطلاقًا، في هذه الحالة يرجع المال للدولة.
أما عن دور المحكمة في دعاوى إزالة الشيوع فتتمثل بالعديد من المهام حيث تتحقق من فحص المستندات المقدمة من أطراف الدعوى. كما تهتم بمراجعة كافة الأوراق الخاصة بملكية العقار. وتتأكد من حالات القرابة والرحم.

ويمكن أن تحكم المحكمة للطرف الذي يمتلك مساحة أكبر بالأقدمية، والآخر يعوض بالمال. كما يمكن ان تقضي المحكمة بإعادة ملكية الأرض للدولة إن كانت الأرض غير سكنية، مع تعويض كافة الأطراف.

الجهة المختصة بالنظر بطلب إزالة الشيوع
وفقًا لقانون الملكية العقارية لسنة 2019، نجد أنه قد استحدث وسيلة جديدة ليتم إزالة الشيوع بالعقار وهي لجنة إزالة الشيوع بالعقار. فبعد أن كانت الخلافات والنزاعات المتعلقة في المال الشائع وإزالة الشيوع اختصاص نوعي لمحاكم الصلح وفق قانون محاكم الصلح لعام 2017.

قد أصبحت عملية إزالة الشيوع وإما تتم رضائيًا ما بين الأطراف، وإما بأن تكون بواسطة لجان إزالة الشيوع عن العقار، التي منحها المشرع صلاحيات بما يتعلق بالتصرف بالعقار المملوك على الشيوع كذلك قسمته.

أما عن مهام لجنة إزالة الشيوع فقد جاء ضمن نظام لجان إزالة الشيوع لعام 2019 إذ أن مهامها تتجلى بـ:

تقوم اللجنة في اختيار خبير فني أو أكثر من أصحاب الخبرة المرخص لهم في الأعمال المساحية أو حتى أعمال التقدير أو كليهما معًا. تبعًا للغاية من إجراء الخبرة على أن يكون بين الخبراء مهندس زراعي بحال كان العقار المطلوب إزالة الشيوع فيه أشجار مثمرة.
يتم دفع أتعاب الخبرة وهي نفقات إزالة الشيوع بعد أن تقدرها اللجنة.
توكل اللجنة المهمة للخبير وتحلفه اليمين لإتمام مهمته بإخلاص وأمانة دون محاباة أو تحيز لأي طرف.
فيما بعد اللجنة تجري الكشف على العقار المطلوب إزالة الشيوع فيه. وذلك بعد الانتقال للعقار محل الدعوى.
ويتم تحديد المدة اللازمة لتقديم الخبير تقريره من خلال محضر الجلسة كما يمكن أن يتم تمديد المدة هذه إن قدم الخبير أسبابًا مبررة ومقنعة لهذا التمديد.